Räumungs- und
Mietzinsklage
Pfandweise Beschreibung
Oft gehen Mietzinsklage, Räumungsklage und pfandweise Beschreibung Hand in Hand und werden gemeinsam beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht.
Räumungsklage
Der Weg zur erfolgreichen Räumungsklage ist gesetzlich klar geregelt und umfasst mehrere Schritte. Dabei sind vor allem die Kündigungsfristen und -termine entscheidend. Diese Kündigungen können auch gerichtlich erfolgen.
1. Beendigung des Mietverhältnisses
Damit eine Räumungsklage eingebracht werden kann, muss das Mietverhältnis zuerst beendet werden – entweder durch eine ordentliche Kündigung oder außerordentliche Kündigung. Diese sollte bei zur Wahrung der Rechtssicherheit bei Gericht eingebracht werden.
- Bei der ordentlichen Kündigung gelten gesetzlich festgelegte Fristen und Termine, die unbedingt einzuhalten sind.
- Eine außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn schwerwiegende Gründe vorliegen, etwa erheblicher Mietzinsrückstand, grobe Vertragsverletzungen oder nachhaltige Störung des Hausfriedens.
2. Einbringung der Räumungsklage
Bleibt der Mieter trotz wirksamer Kündigung im Objekt, kann beim zuständigen Bezirksgericht eine Räumungsklage eingebracht werden. Diese muss den Bestandgegenstand genau bezeichnen und den Antrag enthalten, dass der Mieter zur Räumung verpflichtet wird.
3. Fristen für Einwendungen des Mieters
Der Mieter hat die Möglichkeit, innerhalb von 4 Wochen ab Zustellung der Klage Einwendungen beim Gericht vorzubringen (z. B. gegen die Wirksamkeit der Kündigung). Erfolgen keine Einwendungen, gilt die Räumung als unbestritten.
4. Gerichtliches Verfahren
Kommt es zu Einwendungen, setzt das Gericht eine Tagsatzung an. Hier werden beide Parteien gehört, und das Gericht entscheidet, ob die Kündigung rechtswirksam ist und ob der Mieter räumen muss.
5. Urteil und Räumungsfrist
Spricht das Gericht die Räumung zu, wird im Urteil bestimmt, bis wann der Mieter das Objekt zurückzustellen hat.
6. Exekution (gerichtliche Durchsetzung)
Zieht der Mieter trotz Urteil nicht aus, kann die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher beantragt werden. Damit wird die Rückgabe des Mietobjekts notfalls mit staatlicher Hilfe durchgesetzt. Eigenhilfe ist in diesem Fall keine Lösung!
Mietzinsklage
Bleiben Mietzahlungen aus, können offene Beträge gerichtlich eingeklagt und bei Bedarf zwangsweise eingetrieben werden. Wichtig ist ein rasches und strukturiertes Vorgehen.
1. Sofortmaßnahmen bei Zahlungsverzug
Als erster Schritt empfiehlt sich eine schriftliche Mahnung per eingeschriebenem Brief, mit einer Zahlungsfrist von ein bis zwei Wochen. Sie ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, schafft aber Klarheit und Nachweisbarkeit.
2. Mahnklage
Reagiert der Mieter nicht, kann eine Mahnklage beim zuständigen Bezirksgericht eingebracht werden. Das Gericht erlässt einen Zahlungsbefehl, gegen den der Mieter innerhalb von vier Wochen Einspruch erheben kann. Erfolgt kein Einspruch, wird der Zahlungsbefehl rechtskräftig und kann 30 Jahre lang vollstreckt werden.
3. Kündigung
Kommt es zu wiederholtem oder längerem Zahlungsverzug, ist eine Kündigung möglich – entweder außerordentlich (fristlos) bei erheblichen Rückständen oder ordentlich, wenn Mieten zwar verspätet, aber nicht vollständig ausbleiben. Wird der Rückstand nach Zustellung der Kündigung bezahlt, wird diese unwirksam; bei neuerlichem Verzug innerhalb von zwei Jahren jedoch nicht mehr.
4. Zahlungs- und Räumungsklage
In der Praxis werden Mietzinsklage und Räumungsklage oft kombiniert. Dadurch können sowohl die offenen Beträge eingeklagt als auch die Räumung des Mietobjekts durchgesetzt werden. Voraussetzung ist in der Regel ein qualifizierter Mietzinsrückstand, also mindestens zwei Monate unbezahlte Miete.
5. Verzugszinsen und Kosten
Neben der Hauptforderung können auch Verzugszinsen geltend gemacht werden. Bei Wohnungen betragen diese gesetzlich 4 % jährlich. Zusätzlich können Inkasso- und Anwaltskosten auf den Mieter überwälzt werden.
Pfandweise Beschreibung
Das gesetzliche Pfandrecht sichert dem Vermieter nicht nur bereits fällige, sondern auch künftig fällig werdende Mietzinse. Es erstreckt sich auf die in das Mietobjekt eingebrachten Einrichtungsgegenstände und Fahrnisse des Mieters (soweit sie nicht der Pfändung entzogen sind).
Um dieses Pfandrecht wirksam zu erhalten, kann eine pfandweise Beschreibung beantragt werden. Dabei werden die vorhandenen Sachen durch den Gerichtsvollzieher aufgenommen und protokolliert. So wird verhindert, dass der Mieter sie entfernt und das Pfandrecht dadurch verloren geht.
Die pfandweise Beschreibung dient daher:
- der Sicherung des gesetzlichen Pfandrechts,
- der Beweissicherung, auf welche Gegenstände sich dieses Pfandrecht bezieht,
- und der Absicherung für eine spätere Exekution.
Sie wird meist zusammen mit einer Mietzinsklage beantragt, kann aber auch schon vorher als einstweilige Verfügung erfolgen.